7 conseils pour investir malin dans l’immobilier

By | mai 12, 2016

L’investissement immobilier est à la portée de toute personne disposant d’un revenu régulier. Il suffit que l’aspirant investisseur soit audacieux, créatif, prévoyant, bien organisé et bien entouré. Pour aider toute personne voulant réussir dans l’immobilier, voici 7 conseils pour un investissement plus sûr et rentable.

1. Connaître l’intérêt de l’investissement immobilier

L’acquisition d’un logement d’habitation est une priorité pour ne pas payer indéfiniment de loyer et pour être titulaire d’un patrimoine. L’achat d’un logement pour un projet locatif ou la revente est un investissement comme le placement, la création d’entreprise ou le commerce.

Le but est d’en récolter des revenus supplémentaires et d’être indépendant financièrement. Ainsi, l’investisseur aura des bénéfices (loyer, plus-value en cas de revente, un patrimoine durable et exploitable à léguer à ses enfants, …) mais aussi des charges (entretien du bien, paiement des impôts et taxes, …)

2. Prospecter le bien

Avant d’acheter le bien, il faut définir au préalable les conditions pour un investissement locatif rentable et choisir le bien qui remplit ces conditions.

  • Choisir un bien en fonction des cibles : à titre d’exemple, choisir les studios ou petit appartement (T1, T2) à loyer abordable dans les villes étudiantes ; opter pour une maison dans une quartier-résidentiel calme et sécurisé pour les retraités ; privilégier les appartements chics et modernes pour les villes dynamiques peuplées de jeunes cadres.
  • Choisir un emplacement qui attire les locataires : disponibilité des moyens de transport, voisinage avec les commerces et les centres de loisir, proximités des établissements scolaires et des centres de soins, lieu propre et calme, …

3. Choisir le type de bien rentable

La rentabilité dépend du type de bien, de son prix et de son exploitation :

  • Ancien ou neuf : le logement neuf bénéficie de nombreux avantages fiscaux s’ils sont construits selon les normes imposées par la RT2012, le neuf permet aussi d’alléger le coût de l’entretien et de rénovation. L’ancien attire les personnes aisées à condition que ce soit un logement individuel avec une architecture attirante. Une rénovation lourde peut-être très intéressante en cas de prix d’achat très faible.
  • Appartement ou logement individuel : vu que les appartements sont de plus en plus équipés et avec des architectures modernes, les deux attirent autant les locataires.
  • Petite ou grande surface : les petites surfaces trouvent facilement preneurs mais peuvent être lentes à proposer un retour sur investissement et alors que les grandes surfaces demande un investissement lourd.

4. Déterminer le type d’exploitation à mener

Il existe de nombreuses formules pour exploiter un bien immobilier :

  • Logement d’habitation : permet de percevoir un revenu régulier avec la possibilité d’y habiter ou d’y loger ses proches sans faire des aménagements ;
  • Bail commercial : permet de gagner plus avec le montant des loyers plus élevés mais comporte quelques obligations supplémentaires comme la clause de non-éviction ;
  • Bureaux : la location de bureau et de local commercial est prometteuse dans les villes peuplées et à forte taux d’emploi ;
  • LMNP : la location meublée non professionnelle est un investissement pas cher avec un rendement élevé, il s’adresse à des clients spécifiques tels que les personnes âgées, les étudiants ou les touristes.

5. Planifier pour le long terme

L’emprunt est le meilleur moyen pour financer un achat : le revenu immobilier imposable est déductible de l’intérêt de l’emprunt. Qui dit emprunt dit dette, une somme d’argent à rembourser chaque mois pendant quelques années. Cela ne doit être en aucun cas un obstacle. Le futur débiteur c’est-à-dire l’acheteur qui emprunte doit y faire face notamment en :

  • Simulant son crédit afin de savoir combien il doit payer et pour combien de mois. Avant de contracter un prêt, l’intéressé doit prendre en compte que le reste de son revenu lui est suffisant.
  • Calculer la rentabilité de son investissement et le coût de son crédit.
  • Préparer une suite à son investissement : se projeter dans le futur, diversifier le placement, effectuer une épargne, anticiper une dépréciation de la valeur immobilière.

6. Préparer le financement

Il a été déjà dit que payer cash n’est pas la meilleure solution pour l’achat à titre d’investissement. À noter que ce sera très avantageux si l’acquéreur finance 20% de son achat avec ses fonds propres, hors emprunt. Ainsi, le futur acquéreur doit planifier son emprunt notamment :

  • Constituer les dossiers nécessaires et pour la banque et pour l’assurance.
  • S’engager dans un emprunt uniquement si la solvabilité est garantie. Trouver au préalable une source de revenu stable pour garantir le remboursement.
  • Trouver les moyens pour bénéficier du meilleur taux comme par exemple en passant par un courtier en crédit.
  • Faire le tour d’horizon des diverses aides financières disponibles comme le PTZ.
  • Trouver un apport personnel : épargne ou argent reçu à la suite de la vente d’un autre bien.

7. S’entourer de professionnels

De la recherche du bien jusque pendant la durée de l’exploitation, l’investisseur s’en sortira toujours mieux en sollicitant l’aide des spécialistes à chaque étape de son opération :

  • Agent immobilier : le spécialiste pour trouver le bien adapté à l’attente de ses clients, il connait le prix, il est apte à trouver facilement des locataires et des repreneurs.
  • Notaire : allié dans tout ce qui est juridique et fiscal, le notaire aide ses clients à évaluer leurs biens et à rédiger un contrat en leur faveur. L’acte rédigé par un notaire est un acte authentifié.
  • Courtier en crédit : celui qui travaille en étroite relation avec les banques pour offrir au plus vite un prêt à taux réduit, même au dernier moment.
  • Gestionnaire de patrimoine : il offre une solution optimale de gestion pour tirer la meilleure partie de l’investissement de son client. Le gestionnaire accompagne également ses clients dans le montage de dossier concernant les impôts.